寫(xiě)字樓過(guò)剩已經(jīng)不是什么新鮮事了。根據(jù)中信證券的測(cè)算，目前，全國(guó)的寫(xiě)字樓存量規(guī)模約6萬(wàn)億，過(guò)剩較為嚴(yán)重，長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)這樣的城市，寫(xiě)字樓空置率達(dá)到30%以上。而可怕的是，各地寫(xiě)字樓還在快速增長(zhǎng)。

寫(xiě)字樓很多，但是好的寫(xiě)字樓依然稀缺。開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)可能深陷泥潭，而通過(guò)資本杠桿撬動(dòng)，盤(pán)活、升級(jí)欠缺維護(hù)或者運(yùn)營(yíng)不力的寫(xiě)字樓物業(yè)，卻是一片新的藍(lán)海。那寫(xiě)字樓“美顏”生意到底怎么做呢？要點(diǎn)是什么？請(qǐng)看下文分析：

找到價(jià)值低估

首先 ，瞄準(zhǔn)一線城市和1.5線城市核心區(qū)域核心地段的物業(yè)。像行業(yè)知名的房地產(chǎn)基金，比如歌斐資產(chǎn)、高和資本，都不約而同的選擇聚焦一線和1.5線城市核心寫(xiě)字樓物業(yè)，去積極發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)價(jià)值被低估的物業(yè)項(xiàng)目。這背后的邏輯主要是兩個(gè)：第一個(gè)，一線城市資產(chǎn)價(jià)格增速快，收購(gòu)改造可以獲得更多的資產(chǎn)溢價(jià)，另外需求旺盛，便于后續(xù)退出，第二個(gè)，核心區(qū)的舊樓越來(lái)越吃香，其實(shí)值錢(qián)的并不是房子，而是房子下面的土地。商業(yè)地產(chǎn)的核心就是地段，這類資產(chǎn)因?yàn)槠湮恢脙?yōu)越，相當(dāng)稀缺，所以即使遇到市場(chǎng)波動(dòng)抗跌性非常強(qiáng)，不會(huì)遇到大的風(fēng)險(xiǎn)，而且持有成本相對(duì)低、風(fēng)險(xiǎn)小，升級(jí)改造還能獲得超額收益。

舉個(gè)例子，早在2012年10月，高和資本就斥資7.9億成功并購(gòu)位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業(yè)大廈，該寫(xiě)字樓所處位置是上海南京西路頂級(jí)商圈的核心位置，項(xiàng)目位于南京西路核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國(guó)際中心、北鄰百樂(lè)門(mén)、南鄰會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)。周?chē)准?jí)寫(xiě)字樓、販物中心、五星級(jí)酒店、著名景點(diǎn)林立，處于城市中心最核心的位置。

其次，找到收購(gòu)的窗口期，低買(mǎi)高賣(mài)也很關(guān)鍵。由于一線城市也頻繁面臨調(diào)控，往往調(diào)控時(shí)一線城市樓市就會(huì)處于觀望狀態(tài)，這本質(zhì)上不是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，更不可能崩盤(pán)，而是收購(gòu)的一個(gè)窗口期，搶在這個(gè)時(shí)候收購(gòu)，可能就是成功抄底了，未來(lái)增值空間非常大。像2015年年底大家耳熟能詳?shù)睦罴握\(chéng)60億收購(gòu)上海二個(gè)寫(xiě)字樓市項(xiàng)目，選擇的時(shí)機(jī)就非常英明，市場(chǎng)條件很合適。中央到地方都在積極的去庫(kù)存，刺激住房需求，政策非常利好。另外以抄底的價(jià)格獲得兩個(gè)項(xiàng)目，非常的劃算，其投資利潤(rùn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。

設(shè)計(jì)好交易結(jié)構(gòu)

找到優(yōu)質(zhì)物業(yè)后，如何用盡可能少的資金做成大生意，是需要解決的第二個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，直接收購(gòu)物業(yè)涉及到天量資金，靠自有資金很難撬動(dòng)，模式也太重跑不起來(lái)。舉個(gè)經(jīng)典的例子，就是中華企業(yè)大廈收購(gòu)案例，高和與國(guó)開(kāi)行形成聯(lián)合體，利用嫻熟的金融手段，通過(guò)巧妙的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最終實(shí)現(xiàn)了自有資金出資與整體收購(gòu)對(duì)價(jià)1:6的超高杠桿收購(gòu)。

翻新改造

物業(yè)收購(gòu)?fù)瓿珊螅托枰獙?duì)物業(yè)進(jìn)行翻新改造。因?yàn)槲飿I(yè)使用經(jīng)過(guò)一定年限，物業(yè)外觀會(huì)老舊，同時(shí)設(shè)備老化，使用功能可能存在欠缺，另外由于物業(yè)建筑年代較早，規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面也有待改進(jìn)。

對(duì)于寫(xiě)字樓租戶來(lái)說(shuō)，根據(jù)高力國(guó)際陸前峰先生的研究和調(diào)查，租戶對(duì)產(chǎn)品硬件要求很高，樓宇“顏值”很重要，最為關(guān)注的主要有三點(diǎn)：一是樓宇外部形象，二是商務(wù)配套設(shè)施，三是大堂。因此，完成收購(gòu)后，第一步就是提升樓宇硬件環(huán)境。寫(xiě)字樓辦公空間一般由租戶自己重新裝修，改造的重心在外立面、公共區(qū)域和基礎(chǔ)設(shè)施。舊樓改造核心是三步。

1、引入國(guó)際物業(yè)管理公司；調(diào)整樓宇的商務(wù)配套；辦公單元交付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；大堂、走道、電梯廳；洗手間的裝修；對(duì)樓宇的硬件產(chǎn)品進(jìn)行充分的工程盡職調(diào)查；樓內(nèi)租戶進(jìn)行訪問(wèn)調(diào)研。

2、電梯系統(tǒng)進(jìn)行更新；空調(diào)系統(tǒng)更新；樓宇空氣質(zhì)量的綜合治理。

3、外立面的改造應(yīng)視為最后啟動(dòng)的改造事項(xiàng)。

舉個(gè)例子，像中華大廈被收購(gòu)后，通過(guò)外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，所有硬件設(shè)施均為符合最新標(biāo)準(zhǔn)的配置。

此次改造部位主要有：

1、室內(nèi)大堂、電梯廳、其他樓層過(guò)道展開(kāi)精裝。

2、電梯內(nèi)控及外呼按鈕將更新，4臺(tái)電梯將調(diào)整為兩臺(tái)高區(qū)，兩臺(tái)低區(qū)。

3、玻璃幕墻更換為更節(jié)能環(huán)保的新幕墻。

4. 衛(wèi)生間整層投資客戶按照一個(gè)精裝考慮，散售樓層按室內(nèi)精裝衛(wèi)生間交付。對(duì)于散售樓層，交房時(shí)可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔墻外移，以增大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。

5、室外景觀園林和咖啡廳。

產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)調(diào)整

存量項(xiàng)目改造目標(biāo)不僅限于設(shè)施設(shè)備升級(jí)，提升物業(yè)使用功能，更重要的是，要關(guān)注用戶，如何提升租戶辦公品質(zhì)，賦予傳統(tǒng)空間更多的內(nèi)容，提升資產(chǎn)的附加值。

舉個(gè)例子，北京中糧廣場(chǎng)落成于1996年，在改造前寫(xiě)字樓的體量為六萬(wàn)平方米，商業(yè)為四萬(wàn)六千平方米，而整體配套僅有一萬(wàn)四千平米。改造升級(jí)后，中糧廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)調(diào)整為8.6萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓和聯(lián)合辦公空間、1.6萬(wàn)平方米商業(yè)配套、1.8萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備庫(kù)房用地。不僅項(xiàng)目的定位清晰，服務(wù)和配套也有了質(zhì)的飛躍。

其次，業(yè)態(tài)調(diào)整。C座原本為4.6萬(wàn)平方米高端家居賣(mài)場(chǎng)，2014年下半年以來(lái)中糧廣場(chǎng)家居業(yè)態(tài)租戶經(jīng)營(yíng)不善，場(chǎng)內(nèi)客戶出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，改造后中糧廣場(chǎng)將C座進(jìn)行了全新業(yè)態(tài)調(diào)整，C座一共分為地上五層，地下三層。2-5層為COFCO OFFFICE，為純寫(xiě)字樓辦公空間；一層定義為COFCO BUSINESS中糧商務(wù)，星巴克、淮揚(yáng)府、TIAGO、小吾廚房等紛紛落座于此，為客戶提供方便的商務(wù)洽談、宴請(qǐng)的優(yōu)質(zhì)場(chǎng)所；地下一層定義為COFCO LIFE中糧生活，情景嵌入式餐飲街區(qū)、藝術(shù)展廳，為客戶提供一個(gè)就餐、藝術(shù)欣賞的好去處；地下二層定義為COFCO FANTASY中糧聯(lián)合辦公、健身房、SPA、書(shū)吧、水吧、小劇場(chǎng)，為客戶提供一個(gè)自由辦公、健身、休閑空間。

總結(jié)：

城市存量空間的城市更新之路仍然非常艱巨，其中改造模式、改造方向和融資壓力是瓶頸，但也正因?yàn)槿绱?，高難度本身給存量改造帶來(lái)了天然的護(hù)城河，有利于先行企業(yè)的成熟成長(zhǎng)。盡管目前資產(chǎn)管理的大環(huán)境還不成熟，但是目前致力于服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商終有一天會(huì)崛起，成為下一輪巨頭－資產(chǎn)管理公司。

不同的舊樓，其改造的費(fèi)用不同。但不管是那種舊樓改造都會(huì)比新建一棟大樓要省時(shí)省力，而且舊樓的存在，已經(jīng)有一定的市值，在通過(guò)翻新，能夠是其價(jià)值變得更高。關(guān)注中東鋁質(zhì)的官網(wǎng)“www.iety.cn”，讓您的舊樓變新樓，讓您坐在家里也能有錢(qián)拿。